En estos días, mucho se ha hablado de las reformas en materia de arrendamiento en la Ciudad de México, propuestas por el grupo parlamentario del Movimiento de Regeneración Nacional, mejor conocido como MORENA.

Y es que, son varios los especialistas que coinciden en que estas reformas, son una aberración jurídica y que lo único que van a promover, son conflictos en perjuicio de aquel, que, con su trabajo y esfuerzo, han conseguido hacerse de un bien inmueble para disfrutar de las rentas que del mismo se originen.

No es para menos dicha preocupación, pues, aunque se ha mencionado por parte de MORENA que dichas reformas obedecen a situaciones como las que estamos pasando hoy por el covid-19 en el mundo, también es cierto que no se puede afectar el derecho de unos por el beneficio de otros.

 

Los puntos que más preocupan de dichas reformas son:

El arrendamiento de vivienda no podrá ser menor a tres años, cuando actualmente se establece una duración mínima de un año para el caso de contrato de casa habitación.

Modificación en cuanto a la definición de “contrato de arrendamiento”, entendido como “aquel contrato específico de arrendamiento por medio del cual la relación entre las partes cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un rédito a favor del arrendador”.

Se pretende adicionar el artículo 2403 BIS, que prohíbe a los arrendadores solicitar como garantía cualquier título de propiedad como aval.

Se propone que, de no cumplirse con la formalidad del contrato de vivienda, como, por ejemplo, por incumplimiento del pago de la renta; el arrendador no podrá desalojar al arrendatario hasta que dicha formalidad no sea subsanada.

Del mismo modo, se plantea que el arrendador perderá el derecho de conservar el depósito si el arrendatario da por terminado el contrato de manera anticipada a lo pactado.

Se propone adicionar el artículo 2406 BIS, que establece la presunción de que las partes se encuentran dentro del supuesto de arrendamiento de vivienda, si se acredita la existencia de una ocupación consentida por parte de un tercero, a cambio de una remuneración al propietario de éste, ya sea en dinero o en especie. Bastará manifestar bajo protesta de decir verdad para impulsar la acción por cualquier violación a la relación contractual.

Se adiciona el artículo 2425 BIS, que establece que el arrendatario tendrá derecho a que no se le exija más de un mes de anticipo, a no pagar un depósito mayor al precio del primer mes de renta, y a no ser desalojado de manera forzosa, arbitraria o ilegal.

Además, de que en caso de desocupaciones, deberá notificarse de la diligencia con una anticipación de dos meses contados a partir de la fecha en que se notifique.

Tendrá también derecho a acceder a un refugio temporal en caso de desalojo, si no se cuenta con otra alternativa de vivienda adecuada, así como a Medios Alternativos de Solución de Controversias, en casos fortuitos que requieran un replanteamiento de las condiciones del contrato.

Se pretende con el artículo 2431 BIS para regular el arrendamiento en casos de emergencia nacional, natural o ambiental, o cualquier situación que paralice las actividades económicas del país, para renegociar las condiciones del contrato.

A lo anterior, debemos sumar que se busca que no se permita en arrendamiento de bienes inmuebles en el régimen de condominio a través de plataformas digitales, mismas, que, por cierto, en otras reformas, ya están obligadas al pago de diversos impuestos.

 

¿Qué es lo que está mal?

En principio, debemos recordar que los contratos son la voluntad expresa de las partes que lo firman, plasmadas en un documento que señala las obligaciones y derechos de ambas partes, y en el caso del arrendamiento, se trata de dar el uso de un bien inmueble destinado a casa habitación (y también comercial) que es propiedad de quien se ostenta como arrendador, a alguien que ha aceptado las condiciones y llenado los requisitos que se llamará arrendatario.

Esta facultad, es lo que se llama “derechos reales” y son aquellos que facultan a su titular (dueño del inmueble) para hacer uso de dicho bien, sin que tenga que tener el consentimiento de otros para tal efecto.

 

Es lo que conocemos como propiedad privada.

Lo que se busca con estas reformas, básicamente es vulnerar esos derechos reales en perjuicio del propietario, dando muchas facilidades al arrendatario y pocas garantías al arrendador, con el pretexto de que todos tenemos derecho a una vivienda digna, pero eso debe ser a costa del Estado, para lo cual existe el Infonavit, el Fovissste, el Invi y otras dependencias, no a costa del particular que es propietario de un inmueble.

Un contrato, lo que busca en tener una certeza jurídica de que las cosas serán tal y como se han acordado, pero si dicho contrato debe observar condiciones que un tercero (gobierno) impone entonces dicho contrato pierde esa certeza y provoca que el ánimo por rentar una vivienda, se pierda y con ello, en vez de arreglar un problema, ahora crea uno nuevo.

Las garantías que se piden por parte de un arrendador, que son el depósito y un mes adelantado son garantía para él, y dicha garantía, como cualquiera, se regresa íntegra en caso de no haberse ocupado, nadie le está robando nada a nadie, pues es algo que está reglamentado y como lo he mencionado, sirve como una garantía para quien está arriesgando a dar el uso de un bien de su propiedad.

Un aval, se considera un obligado solidario, alguien que se ostenta con la capacidad de poder enfrentar cualquier deuda que su avalado contraiga y que éste no pueda pagar, sin esto, entonces el arrendador no tendrá una garantía de que alguien va a pagar lo que se le deba por concepto de renta, ya sea mediante el pago de la cantidad o el embargo que se haga de una propiedad, sin esto, el arrendador está en el limbo y se limitan sus posibilidades de que alguien le pague lo que se había convenido y firmado en contrato.

De igual manera, el grupo parlamentario de MORENA, evidencia su desconocimiento de la ley, en el sentido de no darle a un contrato verbal el valor que le corresponde, si bien es cierto, que el código civil señala que el arrendamiento debe constar por escrito, también lo es que un contrato verbal tiene efetos para ambas partes, y éste, se perfecciona y se materializa al momento de que se otorgan los recibos correspondientes por el pago del arrendamiento.

Pero lo peor, y esto lo entenderán aquellos abogados litigantes que hayan llevado algún juicio de arrendamiento, un aviso de dos meses previos a la fecha en la que deban de desocupar, ya sea por falta de pago o por terminación del contrato, solo alarga un procedimiento dándole a quien incumplió, un termino de gracia a costa de quien ha sufrido ya un daño en su patrimonio, pues en el mejor de los casos, la negociación que se tendría que hacer (como se hace ya en muchos casos) es la desocupación sin que se liquide lo que se debe con tal de que desocupen el inmueble.

Tres años forzosos atenta en contra de la libertad del propietario de poder termina anticipadamente un contrato por cualquier motivo que la ley ya contempla, ya que, de hacerlo, con las reformas, tendría que pagarle al arrendatario el total del contrato, porque desalojarlo significaría ir en contra de ese derecho a la vivienda digna.

Hoy, en esta pandemia, lo que muchos arrendadores han hecho, en atención a un buen arrendatario y entendiendo que por ahora los ingresos son menos, es tomar a cuenta de renta los depósitos que se han dado y aceptar pagos provisionales de cada mes de renta adeudados, lo que habla de una voluntad de respetar el contrato y de no causar un menoscabo mas grave en aquel que tenga la obligación de pagar, sin embargo, con estas reformas, esa buena voluntad no tiene cabida y ahora es el propietario quien debe estar al pendiente de las necesidades y posibilidades de quien usará su propiedad.

Con respecto a las aplicaciones, que buscan la tranquilidad de los condóminos, y por ello no quieren que haya rentas de un día en inmuebles bajo el régimen de condominio, está por demás señalar que todo lo que pase con el inmueble, será responsabilidad del propietario, sin importar si éste es quien ocupa el inmueble o no, ya que en la Asamblea de Vecinos o Junta Condominal, quien tiene voz y voto es el propietario, no un inquilino, y menos si es una renta por un día o por una semana.

Negar que se pueda hacer el uso de dichas plataformas, pero no así de hacerlo de forma tradicional, habla de lo peleados que están con la tecnología y el avance, por parte de esta administración y del Congreso de la Ciudad de México, porque lo único que se produce, es la incertidumbre jurídica, y la imposición de que un propietario ya no puede hacer con sus bienes lo que mejor le parezca siempre y cuando, no afecte a terceros.

Además, seamos sinceros, la mayoría de los condominios tienen problemas porque precisamente, no cuentan con una Asamblea constituida, porque los vecinos son morosos y para eso, no necesitan ser huéspedes por un día o una semana, así que negar que se usen aplicaciones para poder arrendar, en nada soluciona dicho problema, que además, es competencia de la Procuraduría Social de la Ciudad de México y en este sentido, ahora buscan que sea competencia de un juez de lo civil en materia de arrendamiento.

Por donde se le vea, todas estar reformas, son en detrimento y perjuicio del propietario de un bien inmueble y promueven el incumplimiento del arrendatario con anuencia de la ley.